大众网记者 周婉玉 青岛报道
9月12日，青岛土地市场再迎交易动态，市北区CBD占地6.38万㎡的元鼎地块公开拍卖。作为主城区核心商圈的优质涉宅用地，本次竞拍吸引中海、招商两家企业参与，竞价环节中，中海率先出价，招商随即跟进应价，经过5轮有序角逐，最终由青岛博莱置业有限公司（中海旗下）成功摘得该地块。此次成交楼面地价为13180元/㎡，成交总价达8.41亿元，溢价率0.61%，以“低溢价、稳成交”的态势，展现出青岛核心区土拍市场的理性活力。
CBD商圈的“宜居+商业”双重优势
此次出让的地块位于南京路以西、辽阳西路以南，地理位置优越。从规划指标来看，地块容积率≤2.4，土地面积26572.1㎡，规划建设建筑面积63773.04㎡，规定建筑密度≤25%、绿地率≥35%，土地用途为城镇住宅用地、商业服务用地。地块起拍楼面地价13100元/㎡，起拍总价8.35亿，竞买保证金为1.67亿。
该地块地处市北区CBD核心板块，邻近山东路、延吉路等城市主干道，周边汇聚万达广场、卓悦里、京东 MALL等商业综合体，是青岛主城区商务办公与消费活力的核心区域。片区内已多年未推出大规模商住用地，此次6.38万平方米的地块供应，填补了核心区“居住+商业”复合型用地的市场空白，兼具“就近享受商圈便利”与“依托成熟社区生活”的双重属性，是吸引品牌房企的亮点。
地块坐落于城市交通枢纽，地铁3号线与4号线在此交汇，多条公交线路通达市区各板块，自驾经山东路可快速衔接胶州湾大桥、青岛站，满足日常通勤与跨区出行需求；医疗资源方面，3公里范围内分布青岛市海慈医疗集团本部、青岛妇女儿童医院（辽阳西路院区），为居住人群提供健康保障；教育资源上，周边有市北区实验小学、青岛第五十三中学等公办学校，基础教育配套完善；休闲场景则涵盖青岛体育街、海泊河公园，兼顾运动与日常休憩需求，交通、教育、生活资源高度聚合。
从价格维度看，该地块起拍楼面地价约3100元/㎡，最终成交溢价率仅0.61%，凸显出“底价附近成交”的理性特征。对比周边同类在售项目诺德逸安居精装住宅均价24000-25000元/㎡，地块13180元/㎡的成交楼面地价，为后续开发预留了合理的利润空间，既符合当前房企“控制成本、稳健拿地”的策略，也与市场对核心区房价的预期相匹配。
两大品牌房企的“理性角逐”
今年6月，中海以7.37亿元总价成功竞得黄岛区九顶山北地块，是其在黄岛区域的一次重要补仓，此次青岛博莱置业有限公司（中海旗下）拿地，是中海继市北区“中海寰宇时代”“中海临安府”后，再次落子市北核心板块。作为深耕青岛多年的品牌房企，中海在主城区已形成“多盘联动”的布局优势，此次拿下CBD商住用地，一方面可通过“商业部分补充商圈业态、住宅部分打造改善型产品”，丰富产品线；另一方面，依托自身在高端住宅与商业运营上的成熟经验，能快速实现地块价值转化，进一步巩固在主城区改善型市场的份额。
招商此次参与竞拍，是其近年来首次关注市北区CBD板块商住用地。据了解，招商目前在青岛的布局多集中于黄岛、李沧等新兴板块，此次参与核心区地块角逐，既体现出对青岛主城核心区市场潜力的认可，也暴露了“补充高端商住项目储备”的需求。最终未竞得地块，或与其“控制拿地成本、优先选择高性价比地块”的策略相关，反映出品牌房企在核心区拿地时的谨慎态度。
青岛核心区土拍“稳”字当头
与7月崂山区王家村17号地块“197轮竞价、17.8%溢价率”的激烈争夺不同，此次市北区CBD地块仅经5轮竞价、以0.61%的低溢价成交，展现出青岛土拍市场的“分化态势”。崂山等“高端住宅板块”因稀缺性引发激烈竞争，而市北区CBD等“成熟核心区”则因配套完善、地价透明，呈现“理性竞价、稳健成交”的特征，符合当前房地产市场“稳地价、稳房价、稳预期”的调控导向。
尽管竞价过程平和，但地块吸引中海、招商两大品牌房企参与，印证了青岛主城区核心区用地的“抗跌性”。在房地产市场调整期，“区位优越、配套成熟、开发风险低”的核心区地块，仍是品牌房企“避险+深耕”的优先选择。此次成交也为后续市北区土地供应提供了参考：优质核心地块无需依赖高溢价，即可凭借自身价值吸引房企入驻，推动市场向“质优价稳”方向发展。
未来，该地块若规划为“高端商住综合体”，或将进一步提升市北区CBD的居住品质与商业活力，其产品定位与入市节奏，也将成为观察青岛主城区商住市场走向的重要风向标。
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